Spesso ci si pongono numerose domande circa la responsabilità di alcuni professionisti che hanno l’onere di redigere atti assumenti valore legale. Ci si chiede spesso:
“esiste un confine circa la responsabilità di una figura così imponente quale quella notarile nei confronti dei propri clienti? Qual è il limite relativo a tale responsabilità in sede di esercizio della professione notarile?”
Da tempo la giurisprudenza sottolinea che l’attività del notaio nell’espletamento delle sue funzioni non si riduce alla sola esecuzione della volontà delle parti, dovendo invece includere le ulteriori prestazioni necessarie per il buon esito dell’atto che stipula.
Tale obbligo è stato infatti codificato nei Principi di deontologia nell’art. 42.
Il suddetto articolo appunto enuncia il seguente principio: “42. Il notaio cura l’esecuzione delle formalità conseguenti alla stipula in modo attento e tempestivo al fine di assicurare la realizzazione della volontà delle parti e l'affidabilità dei pubblici registri. Il notaio controlla personalmente le formalità dipendenti dall'atto anche quando la materiale predisposizione sia affidata ai suoi dipendenti o diretti collaboratori; non è consentita l'esternalizzazione degli adempimenti dipendenti dall'atto, anche al fine di garantire il rispetto dei principi di personalità e riservatezza che connotano il rapporto con le parti. Il notaio si adopera per la rettifica di errori, inesattezze od omissioni riscontrati nei propri atti e, qualora gli siano imputabili, svolge gratuitamente la prestazione assumendone anche le spese.”
Pertanto, non si pone dubbio alcuno circa l’onere del notaio di eseguire anche “le attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito”: tale principio risulta evidenziato dalla Suprema Corte, nello specifico “Corte Cass., sez. un., 31 luglio 2012, n. 13617, la quale così pronuncia, “sebbene tale principio sia stato enunciato con riguardo alla responsabilità civile, non vi è ragione di non estendere tale principio a quella disciplinare”.
Quali sono dunque gli obblighi che il notaio deve eseguire?
Il notaio in primis deve eseguire l’obbligo di diligenza previsto dall’art. 1176 c.c. che al suo secondo comma così sancisce: Nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attivita' professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata.”
Inoltre è stata confermata l’importanza dei sostanziali principi di buona fede oggettiva e correttezza ex art. 1175 e 1375 c.c.
Anche in questo caso si fa nitido il pensiero della Cassazione che con Sentenza relativamente recente così statuisce: ““le clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della parte”: Cass., 16 novembre 2023, n. 31936”.
Tale sentenza ribadisce che “Il notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali immobiliari non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti e sovrintendere alla compilazione dell'atto, ma è tenuto a compiere tutte le attività necessarie, sia preparatorie che successive, per assicurare la serietà e certezza degli effetti tipici nonché il risultato pratico perseguito dalle parti. Tale obbligo rientra nel contratto di prestazione d'opera professionale e la sua violazione determina responsabilità contrattuale. Il notaio ha un dovere di protezione dell'interesse del cliente, fondato sull'art. 1375 c.c., che gli impone di astenersi dal rogare atti che possano frustrare il conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti di un precedente contratto preliminare da lui stesso rogato. In particolare, incorre in responsabilità professionale il notaio che, dopo aver rogato un contratto preliminare di compravendita, roghi l'atto di cessione del bene oggetto del preliminare ad un terzo da parte del promittente venditore, impedendo così l'attuazione del rapporto obbligatorio derivante dal preliminare stesso. Tale condotta viola il dovere di consiglio e dissuasione che grava sul notaio in base alle clausole generali di buona fede e correttezza ex artt. 1175 e 1375 c.c., le quali impongono il compimento di quanto necessario per salvaguardare gli interessi della parte assistita. L'inadempimento di tale obbligo di protezione ha rilevanza causale rispetto al danno subito dal promissario acquirente, non potendo il notaio invocare che l'atto sarebbe stato comunque stipulato da altro professionista, dovendo il giudizio controfattuale riferirsi all'evento dannoso concretamente verificatosi con la stipula dell'atto da lui rogato.”
È di fondamentale importanza sottolineare l’obbligo di protezione da parte dell’esercente la professione notarile, nei confronti di soggetti “terzi” rispetto al contratto concluso ai sensi dell’art. 2230 c.c.
Dobbiamo ricordare che il notaio non è un passivo annotatore delle dichiarazioni delle parti, se così fosse infatti, la sua attività si limiterebbe ad esser ricompresa fra quelle relative all’ufficio di disbrigo pratiche, nulla togliendo all’utilità di quest’ultimo, che tuttavia svolge attività certamente diversa e “gode” di responsabilità minori.
Il professionista in questione invece esercita un’attività idonea a garantire la validità legale e la pubblica fede degli atti giuridici che pertanto assumono forza probatoria ed acquisiscono capacità di esser atti esecutivi ed immodificabili. Rientra nel contenuto essenziale della sua prestazione professionale anche il c.d. dovere di consiglio”, che spesso ricomprende questioni tecniche e riguarda problematiche che una persona priva di competenza specifica non sarebbe capace di determinare. Qualora infatti il notaio si limitasse semplicemente ad eseguire la volontà delle parti, senza curarsi di quali potrebbero essere le eventuali conseguenze di un atto seppur corretto nella sua forma, in sostanza sterile o privo di effetti, è legato ad una eventuale vendita sì formalmente perfetta ma che poi possa risultare inefficace.
Analizzando a fondo l’attività notarile, ci accorgiamo dunque che sono ricomprese nell’oggetto della prestazione d’opera professionale, anche quelle attività preparatorie e successive, indispensabili ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi utili a garantire lo scopo di tali atti e l’obiettivo che le parti vogliono ottenere, con l’eventuale conseguenza che il mancato rispetto di tali obblighi da luogo a responsabilità per inadempimento del contratto di prestazione d’opera professionale, responsabilità confermata dalle norme che disciplinano il rapporto privatistico.
Opinione diffusa infatti è quella relativa all’obbligo del notaio di compiere i controlli indispensabili sulle iscrizioni e trascrizioni che possano pregiudicare l’acquisto di un immobile, dovendo eventualmente avvisare le parti.
Tale obbligo è stato più volte avvalorato da numerose sentenze che ne sottolineano l’importanza, enucleandolo quale principio cardine di tutta l’attività notarile nel suo insieme. Vediamo infatti le recenti pronunce della Suprema Corte, quali la recente pronuncia da Cass., 3 agosto 2023, n. 23718 o da Cass., 16 marzo 2021, n. 7283.
O ancora Cass., 16 novembre 2023, n. 31936: rientra “tra i suoi doveri anche l’obbligo di consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole generali di buona fede oggettiva e correttezza”.
Per concludere è necessario pertanto ricordare che il notaio è considerato un Pubblico Ufficiale avente pertanto “funzione legislativa, giudiziaria o amministrativa. Pertanto esercita una “funzione amministrativa disciplinata da norme di diritto pubblico e da atti autoritativi, e caratterizzata dalla formazione e dalla manifestazione della volontà della pubblica amministrazione o dal suo svolgersi per mezzo di poteri autoritativi o certificativi”.
Egli, di conseguenza, in quanto tale non ha la facoltà di esimersi da quelli che sembrerebbero essere gli oneri “minori” ma assolutamente fondamentali ed indispensabili per l’esercizio della professione notarile ed il buon andamento dell’attività professionale da questi svolta, dovendo inevitabilmente assumersi le responsabilità circa le eventuali mancanze relative agli obblighi che la stessa professione notarile impone.
